نواحی تجاری مرکزی و بهبود کسب و کار
•
CBD مخفف واژه Central Busines District به معنی نواحی تجاری مرکزی می باشد.
اجزا عملکردی و ساختاری CBD
نکته مهمی که در بررسی و شناخت مراکز تجاری از اهمیت ویژه ای برخوردار است، شناخت اجزا عملکردی و ساختاری CBD ها می باشد. اجزا عملکردی و ساختار مراکز تجاری مجموعه اجزا و عواملی هستند که مراکز تجاری را در یک دسته بندی کلی این اجزا را به 4 دسته می توان تقسیم کرد:
1- خرده فروشی ها
2- شبکه معابر
3- فضاهای مسکونی
4- کاربری های گوناگون در فضا
معضلات موجود در CBD ها
از جمله معضلاتی که در صورت عدم توجه مناسب و به موقع به امر ساماندهی و بهسازی مراکز تجاری رخ می نماید به موارد زیر می توان اشاره نمود:
- معضلات اقتصادی
- معضلات کالبدی
- معضلات اجتماعی
ریشه یابی عوامل معضلات جاری در مراکز تجاری بر اساس گونه شناسی مطابق دسته بندی های ارائه شده توسط صاحب نظران، هر فضای شهری از دو بعد اصلی شکل می گیرد که عبارتند از: کالبد و فعالیت
انواع مراکز تجاری از نظر کالبد: کالبد فرسوده، کالبد غیرفرسوده و کالبد تاریخی
انواع مراکز تجاری از نظر فعالیت: مراکز تجاری فعال و مراکز تجاری دچار رکود یا در معرض تهدید.
بررسی الگوی ساماندهی
بحث اصلی ما در مورد مراکز تجاری می باشد که نیازمند الگوی ساماندهی می باشند . الگوی ساماندهی برای مراکز تجاری در نظر گرفته می شود که دارای ارزش کالبدی مناسب باشد یعنی کالبد فرسوده و ناکارآمد نبوده و از لحاظ فعالیتی نیز مجموعه دچار رکود فعالیتی نیستند. این گونه فضاها ممکن است از جنبه های مختلفی دچار مشکل باشند از جمله عمده ترین مشکلاتی که در این گونه بافت ها مشاهده می شوندعبارتند از :
- ضعف برخی از اجزای ساختاری
- عدم ساماندهی فعالیت ها و در کنار هم واقع شدن فعالیت های ناسازگار با یکدیگر
- عدم هماهنگی و همخوانی کالبد با فعالیت های جاری در فضا
- ازدیاد ابعاد فعالیتی جاری در فضا و ایجاد تداخل فعالیتی و عدم توان پاسخگویی کالبد به حجم بالای فعالیت ها
- ایجاد اختلال در ساختار کالبدی و شبکه حمل و نقل شهری
بررسی تجربیات کشورهای دیگر در زمینه ساماندهی مراکز تجاری
ساماندهی مرکز تجاری شهر ناکسویل :
در طرح بهبود وضعیت CBD شهر ناکسویل و با توجه به هدف کلان در نظر گرفته شده، سیاستها و راهبردهایی مد نظر قرار گرفتند که در زیر به بررسی آنها می پردازیم :
هدف کلان: CBD شهر کنکسویل پس از اجرای طرح، تبدیل به قلب تجاری و فرهنگی منطقه می گردد، پرتحرک و فعال، محل اجتماع و قدم زدن افراد، با هدف تفریح و سرگرمی، کار، خرید و سکونت.
بررسی تجربیات کشورهای دیگر در زمینه ساماندهی مراکز تجاری :
سیاست ها و راهبرد ها:
1- تبدیل مرکز تجاری به منطقه های پرتحرک و قابل زندگی از طریق افزایش فعالی تهای جاری در مرکز تجاری و درکنار هم قرار دادن فعالیت هایی شامل: اجتماعی، فرهنگی، دولتی، تفریحی، خرید، اشتغال و سکونت.
2- بهبود فضاهای طبیعی و اماکن تاریخی از طریق تشویق استفاده مجدد از ساختمان های قدیمی از طریق اعمال کارهایی نظیر کاهش مالیات
3- تقویت بعد اجتماعی فضا با تبدیل مرکز تجاری به یک مرکز فرهنگی، هنری و آموزشی در سطح منطقه و ایجاد مجموعه ای از فضاهای عمومی با المان های به یاد ماندنی برای فعالیت های عمومی شهر.
4- تقویت شاخص ها و نمادهای مرکز تجاری
5- تشویق سکونت در بخش CBD
6- سرمایه گذاری و ارتقای ظرفیت های تجاری CBD با استفاده از یک سری محرک ها جهت افزایش سرمایه گذاری در بخش تجاری و حمایت از فرصت های شغلی در سطح منطقه.
7- ارتقای مرکز تجاری به عنوان یک مرکز خدمات دولتی در تعامل با سایر کاربری ها.
8- طراحی یک فضای پیاده در مرکز تجاری با فضاهای عمومی مناسب .
سامان دهی CBD شهر دیترویت
مرکز شهر دیترویت بیشترین تراکم ادارات را در سطح ایالت دارا می باشد. همچنین با فعالیت بیش از 120 قاضی و رئیس دادگاه و وجود دادگاه فدرال در آن به عنوان مرکز قضایی نیز مطرح می باشد. در زیر به سیاست هایی که برای ساماندهی این مرکز تجاری در نظر گرفته شده است اشاره می کنیم :
1- توسعه ادارات دولتی و شرکت های خصوصی در سطح محدوده
2- توسعه و بهبود وضعیت خرده فروشی ها
3- ایجاد یک طرح طراحی شهری مناسب برای مرکز تجاری
4- طراحی گذرگاه های مخصوص پیاده روی
5- ایجاد علاقه برای پیاده روی در خیابان های مرکز تجاری از طریق بهبود کیفیت نمای ظاهری و ویترین مغازه ها، برپاکردن گالریهای هنری در امتداد خیابانها و برپا کردن کاف هها در سطح خیابان ها
6- حفاظت تاریخی- معماری از فضاها از طریق تشویق مردم و ادارات بر حفظ کیفیت معماری و استقبال از باززنده سازی بناهای فرسوده
7- ساماندهی سیستم حمل و نقل
8- ساماندهی وضعیت پارکین گها در مرکز تجاری
9- توسعه توریسم و توسعه ابعاد فرهنگی محیط
10- تشویق اسکان در بخش مرکزی شهر و بهبود فضاهای همسایگی
11- اعمال سیاست حفاظت عمومی از CBD از جمله:
- کنترل دقیق به منظور جلوگیری از شکلگیری جرایم و وقوع آتشسوزی
- تشویق سازندگان برای استفاده از آخرین تکنولوژی ها و وسایل امنیتی
- آموزش روش های تخلیه، مهار آتش و همچنین تکنیک های پیشگیری از آتشسوزی به ساکنان CBD
نواحی بهبود کسب و کار (BID)
BID به عنوان یکی از روش های موثر در احیای مراکز شهری با رویکرد اقتصادی است. این روش سعی دارد با رشد اقتصادی در یک منطقه و محاسبه مالیات برآن، امکان خدمات رسانی به نواحی مسکونی و تجاری اطراف را فراهم آورد.
این روش، با اصلاح ساختار اقتصادی, سبب احیای مراکز شهری خواهد شد. ناحیه بهبود کسب و کار (BID) یک سامانه خودکفا، جهت بهبود وضعیت، اقتصادی مراکز شهری می باشد. روش BID یکی از راهکارهای موثر در بازگرداندن حیات اقتصادی و اجتماعی به مراکز شهری می باشد. BID ها روشی را پیشنهاد می کنند که از طریق آن می توان با سرمایه های عمومی و مدیریت خصوصی، تأمین خدمات راتوسط نواحی کسب و کار انجام داد. این راه حل موجب می گردد تا کاهش خدمات رسانی شهرداری ها با اعتماد بر سرمایه های بخش خصوصی برطرف گردد و امکانات و خدمات مورد نیاز مناطق مرکزی شهرها از سرمایه های خصوصی صاحبان املاک این مناطق تأمین گردد.
تاریخچه شکل گیری BID
در سال های 1930 - 1940 با تأسیس سازمان های مشارکتی داوطلبانه در آمریکا، جرقه های ابتدایی برای مشارکت در مشکلات مراکز شهری شکل گرفت و در سال های 1940 - 1950 این تلاش ها برای تغییر وضعیت مراکز شهری ادامه یافت. با شروع دهه 60 استفاده از مالیات اضافه مالکان تجاری جهت احیاء مراکز محلی در تورنتو کانادا مورد استفاده قرار گرفت و در سال 1969 اولین BID در شهر تورنتو افتتاح شد.
اهداف BID ها
- بهبود کسب و کار و درآمد های حاصل از کسب و کار
- تولید شغل بیشتر و افزایش درآمد برای کسبه از طریق افزایش خرید، کسب و کار و فعایت های تجاری
- بهبود کیفیت زندگی و ارزش افزوده برای املاک
- بهره برداری بهتر از زمین های بایر و رها شده
- افزایش اجاره بها
- مشارکت شهروندی بالاتر در فرآیندهای تصمیم سازی شهری
مفهوم و معیارهای نواحی بهبود کسب و کار :
در اسناد گوناگون تعاریف مختلفی از ناحیه بهبود کسب و کار آورده شده است. اما، آنچه مسلم است در تمامی این تعاریف مشارکت خصوصی– عمومی و پرداخت مالیات اضافی در قبال تأمین خدمات، از اجزاء اصلی یک ناحیه بهبود کسب و کار معرفی شده است. از آنجایی که هر مفهوم، نکات کلیدی و اساسی را در خود نهفته دارد. دانستن این نکات می تواند، در درک بهتر مفاهیم کمک شایان نماید. لذا، در این قسمت به نکات اساسی در مفهوم BID پرداخته است:
- BID ها بر پایه مشارکت بخش های عمومی و خصوصی قابل تعریف هستند.
- اصل اساسی در BID ها توافق اکثریت صاحبان املاک تجاری و یا مستأجران و نیز مالیات بندی به منظور ارائه خدمات اضافی به محدوده است.
- این مالیات ها باید تضمین کننده رویدادهای سالانه در سازمان BID باشد. شهرداری خود مالیات ها را جمع آوری و به سازمان BID ارسال می نماید.
- مالیت ها باید عادلانه باشد و هرکس که در آینده سود می برد باید در هزینه نیز سهیم باشد.
- بخش تجاری مسئول حفاظت از BID است.سامانه مالی BID باید اصول پایه ای برای بهبود کیفیت محیط فیزیکی در مراکز تجاری را دربرگیرد .
- BID ها در کی پروسه رأی گیری عمومی تشیکل می شوند.
- BID ها مقدار زیادی از هزینه خود را از مالیات دریافتی از صاحبان املاک داخل ناحیه تأمین می کنند.
- BID ها در مناطقی ایجاد می شوند که:
1 . املاک تجاری آنها بیشتر از املاک مسکونی باشد.
2 . حداقل املاک دولتی و املاک معاف از مالیات را دارا باشد.
3 . زمین و ملک بلااستفاده در آن ها کم باشد
فعالیت ها و ذی نفعان درنواحی بهبود کسب و کار
فعالیت های نواحی بهبود کسب و کار:
فعالیت های BID ها شامل خدماتی در جهت بهبود جو اقتصادی و ارتقاء کیفیت زندگی، تشویق ساکنان به حمایت از کسب و کارهای باقی مانده و ارائه خدمات مکمل به واحدهای تجاری در ناحیه BID می باشد. برخی از این فعالیت ها عبارتند از:
1 - حفاظت
2 - امنیت
3 - توسعه کسب و کار
4 - بازاریابی مصرف کننده
5 - خدمات اجتماعی
6 - قوانین فضاهای عمومی
7 - مدیریت حمل و نقل و پارکینگ
8 - طراحی شهری
9 - بهبود سرمایه
10 - طراحی منظر
11 - سیاست های حمایتی
گروه های ذی نفع در BID
گروه های مختلفی به داشتن اقتصادی ماندنی و جذاب در ناحیه خود علاقمند می باشند و از بهبود شرایط اقتصادی به نوعی منافعی را دنبال می کنند. این گروه ها را می توان در چهار دسته به شرح زیر طبقه بندی کرد :
- شهرداری ها
- صاحبان املاک
- مغازه داران و کسبه.
- ساکنان مسکونی
مالیات ناحیه بهبود کسب و کار و نحوه محاسبه آن
در حقیقت مالیات BID مبلغی است که صاحبان املاک برای حمایت از اجرای BID پرداخت می کنند، و مجموع مالیات دریافت شده از املاک واقع در ناحیه، بودجه یک سال BID را تأمین می کند. نکته مهم درمالیات BID ها اینست که املاک مختلف، مالیات متفاوتی پرداخت می کنند. البته این طبقه بندی می تواند بسته به نوع BID , و قوانین آن تغییر کند برای محاسبه میزان مالیات پرداختی توسط هر کی از مالکان می توان از چند معیار استفاده کرد که البته این معیارها نیز بسته به شهر و قوانین حاکم بر آن ها متفاوت خواهد بود.
محدودیت ها و منافع حاصل از تشکیل BID
با توجه به ماهیت ناحیه بهبود کسب و کار، در برخی موارد امکان تشکیل چنین سازمانی امکان پذیر نمی باشد. برخی از این محدودیت ها به شرح زیر است.
- سایت های دارای رکود اقتصادی و یا سایت هایی که به سرمایه قابل توجه نیاز دارند و قادر به پرداخت مالیات اضافی نیستند.
- برای سایت هایی که کسب و کار، تجربه سوددهی در آن ها ندارد.
- در برخی شهرها، جوامع کسب و کار محلی، فاقد ساختار، مهارت کافی، اثربخشی و کنترل در فرآیند می باشند.
- در سایت هایی که صاحبان املاک از فرآیند حمایت نمی کنند.
- در جوامعی که رهبران بخش خصوصی آمادگی هدایت بخش خصوصی را ندارند.
تشکیل BID یک سری منافع را برای شهروندان در مراکز شهری به شرح زیر ایجاد می کند:
- مرکز شهر با امنیت بیشتر
- محیط های شهری جذاب تر و عاری از زباله و دیوار نوشته ها
- ارتقا و تنوع بیشتر خرده فروشی و کارایی های مختلط تفریحی
- شکوفایی بیشتر مرکز شهر
تجارب BID در جهان
از زمان تأسیس اولین BID در تورنتو در سال 1969 تا سال 2003، حدود 800 BID در 6 کشور جهان تأسیس شده است و در سال 2007 فقط در آمریکا 1500 BID شکل گرفته است. با توجه به اینکه شهر نیویورک به عنوان موفق ترین شهر در ایجاد نواحی بهبود کسب و کار بوده است در این قسمت به بررسی این نواحی در شهر نیویورک پرداخته می شود.
از آغاز دهه 1980، نیویورک بستر مناسبی را برای فعالیت BID ها در سطح شهر فراهم آورد. چنانکه تا سال 2005، حدود 56 BID فعال در این شهر ایجاد شد که حدود 70 هزار کسب و کار را تحت پوشش خود قرار داد. بر همین اساس، بودجه سالیانه BID های این شهر از 53000 دلار برای خیابان 180 در کوئینز تا 11/25 میلیون دلار برای داون تاون الیانز 16 در منهتن 17 متغیر است. براساس تحقیقات به عمل آمده BID ها در این شهر موجب
- کاهش وقوع جرایم در
- ارتقاء توسعه تجاری
- بهبود کیفیت زندگی در محدوده
و بالا رفتن ارزش املاک تجاری، و در نتیجه آن تأثیرات مثبت بر سرمایه گذاری ها و خدمات رسانی به ناحیه شده اند.
چالش های مدیران شهری در ایران جهت استفاده از روش BID :
با توجه به ماهیت روش BID که بر مدیریت مراکز شهری با رویکردی عمومی - خصوصی تحت اداره دولت محلی تکیه دارد؛ و با توجه به اینکه مدیریت شهری در ایران به دولت مرکزی وابسته است و نقش عموم در اداره شهر کم رنگ است؛ لذا مدیریت شهری در ایران با چالش های جدی جهت استفاده از این روش روبرو است.
البته با توجه به تمایل مردمبرای مشارکت در اداره شهرها و سابق? اداره جوامع توسط ساکنان در ایران، در صورت تقویت دولت های محلی و تغییر سیاست های مدیریت شهری به سمت حل مسائل شهری به صورت خودکفا و جدا از دولت، می توان از این روش جهت بازگرداندن حیات مراکز شهری در ایران بهره جست. با توجه به اینکه روش BID روش ساده و منعطف در اداره مراکز شهری است، لذا در صورت فراهم آمدن مکانیسم های مدیریتی، از معضلات مراکز شهری در ایران کاسته خواهد شد و بارونق مراکز شهری، پویایی به این مراکز باز خواهد گشت.
منابع :
فراهانی، مریم و همکاران، (1388)، الگویابی روش سیاست ها و تجاری های ساماندهی
صالحی، احمد و همکاران، (1386)، برسی شیوه های ساماندهی کالبدی - فعالیتی مرکز تجاری شهرها
رفیعیان، مجتبی و اربابزادگان هاشمی، علیرضا، (1388)، ناحیه بهبود کسب و کار